schedule11 septiembre, 2019
Fin de la Emergencia: la vuelta a los marcos protectores institucionales de la vivienda única
Pedro Yane Mana
Por Pedro Yane Mana

De manera liminar cabe poner de resalto que recurrir a la emergencia no es una novedad en Argentina, desde comienzos de este siglo, el Estado comenzó a hacer un uso más enérgico del poder de policía: suspensión de la convención del papel moneda en oro sellado, limitaciones al poder de contratar mediante moratorias hipotecarias, represión del agio y especulación, prórroga de las locaciones urbanas, disposiciones sobre abastecimiento, emergencias agropecuarias, etc. A la emergencia también se recurrió cuando se paralizaron los juicios por reajustes previsionales, para crear impuestos transitorios, para suspender la vigencia de las convenciones colectivas de trabajo y para establecer “ahorros obligatorios”.-

Frente a esta amplitud y diversidad, sin lugar a dudas, una de las nociones más devaluadas y desgastadas entre nosotros es la de la emergencia social, sanitaria, habitacional, alimentaria y la emergencia económica.-

Haciendo un paralelismo con la situación imperante en mi provincia (Tucumán), es de público y notorio que desde el advenimiento de las autoridades electas en el año 2003, la misma, ya no se encuentra en un real estado de emergencia económica, prueba de ello resulta de la iniciación y continuidad de múltiples obras públicas, aumentos de sueldos, aumentos de personal estatal, pago al día de los salarios de la administración pública central, en general, y la permanente información a través de medios masivos de comunicación, que hacen conocer a los habitantes Tucumán, que el órgano Dirección General de Rentas de la provincia, recauda mensualmente un monto superior a $ 100.000.000 (Cien Millones de Pesos) en concepto de tributos.-

Frente a ello, considero que las leyes de emergencia dejan de ser razonables desde el aspecto temporal como de los derechos amparados por la Constitución Nacional cuando esas leyes se prorrogan en forma continua y sucesiva, transformando así la emergencia en normalidad, razón por la cual las mismas no pueden ser consideradas como transitorias puesto que desbordan y contravienen el orden constitucional.-

No resulta razonable extender sucesiva y continuamente la inembargabilidad de las rentas públicas y la suspensión de las ejecuciones de sentencias firmes contra el Gobierno de la Provincia, habida cuenta  que las nuevas y reiteradas suspensiones implican de hecho la postergación “sine die” del cobro de lo que es debido al acreedor, y de proseguir con ese criterio en definitiva nada impedirá que tal decisión se repita una y más veces.-

En realidad, admitir una conducta así de parte del Estado resulta contrario a los derechos reconocidos y a las garantías establecidas en los arts. 14 bis, 17, 19 último párrafo, 28 y 31 de la Constitución Nacional; y al art. 22 de la Constitución Provincial (Tucumán), al convertir el derecho ya adquirido en una incierta expectativa de cobro, mutando así la sustancia misma de aquél.-   

Circunscribiéndonos a lo ocurrido a principios de siglo a nivel nacional, esta situación de emergencia tuvo su génesis en la debacle económica suscitada en el año 2001, lo que trajo como consecuencia el dictado de leyes nacionales y provinciales al respecto con directa incidencia en la suspensión de la ejecución de la vivienda del deudor.-

Esta situación excepcional nació con el dictado de la Ley 25.561 como toda emergencia con una fecha límite, que fue prorrogada en reiteradas oportunidades hasta el dictado de la Ley 27.200 estableciendo los efectos de la aludida emergencia hasta el día 31-12-2017.-

Ahora bien, la vivienda digna o vivienda única de ocupación permanente no sólo gozó de la protección de las leyes de emergencia dictadas por el Congreso, sino, también de un marco protectorio expresamente establecido por disposiciones locales con algunas variantes, tal es el caso de la Ley 9056 de la Pcia. de Córdoba con sus consecuentes prórrogas que suspendió como “regla” este tipo de ejecuciones desde el año 2002 hasta el 31-12-2017. Párrafo aparte para la Ley 9322 (Córdoba) que fue declarada inconstitucional (1) y que se refiere a la suspensión de las ejecuciones o desalojos en contra de inmuebles que constituyan vivienda única del deudor y su familia, aplicable a todos los casos sea cual fuere el origen de la obligación, siempre que se trate de deudas originadas en dólares y posteriormente pesificadas por aplicación de la Ley 25.561 (dictada el 06-01-2002) y aludida en el párrafo anterior como la ley madre de la “Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario”, pero sin establecer un límite temporario.-

Uno de los argumentos utilizados para declarar la inconstitucionalidad de la citada normativa fue que las provincias se encontraban inhabilitadas para legislar sobre cuestiones de competencia  excluyente (aunque delegada) del Congreso Nacional de regular las relaciones entre acreedores y deudores y en este caso en particular sobre la materia específica de inembargabilidad y ejecutabilidad de la vivienda única.-

Realizado este somero reconto de la situación excepcional de emergencia, cabe poner de resalto que la vivienda única tuvo su marco protectorio en la derogada Ley 14.394 (“Bien de Familia”) y desde el 01-8-2015 en la Ley 26.994 de creación de nuestro ordenamiento civil de fondo (CCyCN) y más precisamente en el Art. 244 (“Afectación de Vivienda”) y sus ccdtes. con la particularidad que a diferencia de algunos regímenes locales el CCyCN requiere la inscripción voluntaria de la afectación en el registro de propiedad inmueble según formas previstas en reglas locales y la prioridad temporal en normas de la ley nacional (hoy Ley 17.801).-

La inscripción de la afectación de la vivienda no resulta caprichoso, pues conforme lo prescribe el Art. 248 del CCyCN “La afectación se transmite a la vivienda adquirida …”. Como vemos se trata de un beneficio del que goza el particular que de ninguna manera podría efectivizarse a falta de la mentada inscripción. Ahora bien, sobre como debe instrumentarse esta subrogación, coincido con Juana B. Mazzei (2) en que no cabe exigir hacer reserva de ella al desafectar y disponer el bien. Por otro lado, más allá de haber omitido el CCyCN regular sobre la sustitución del bien afectado por otro – refiere la autora -, debe admitirse ésta, en tanto no vulnere derechos de terceros. Como podemos observar la inscripción de la afectación cobra relevancia como factor de protección.-

La vivienda única goza de protección superior en normas locales (ejemplo del principio progresividad de Derechos Humanos) en el CCyCN, en nuestra Constitución Nacional (Art. 14 bis) y en Tratados Internacionales de Derechos Humanos, circunstancia que ha sido receptada por los más Altos Tribunales de nuestro país (3).-

Precisamente del fallo citado, comentado por Juan Carlos Pandiella Molina (4), podemos rescatar que si bien la Ley 14.432 de la Pcia. de Bs.As. protege la vivienda única al declararla inembargable e inejecutable (adecuada en los términos de la legislación supranacional), no requería la inscripción de la afectación – requisito ineludible en nuestro CCyCN y máxime hoy con la salida de la emergencia pública – en el Registro Inmobiliario, no debió declararse la inconstitucionalidad de la citada norma; sino, su inaplicabilidad al caso concreto. Posición que comparto.-

De igual modo, coincido con la opinión de Emilio A. Ibarlucía (5) “La competencia de las provincias para ampliar los derechos reconocidos por la C.N. se limita a las obligaciones que como Estados locales asuman frente a sus habitantes, pero no pueden crear obligaciones de los particulares respecto de ellos…”.-

Como reflexión personal entiendo que un país que se precie vivir en un Estado de derecho no puede ni debe vivir en “emergencia”. Toda emergencia es excepción. Acaecida una debacle económica como la del 2001 que rompió todos los standares de relaciones entre particulares y de estos con el Estado en situaciones “normales”, la declaración de emergencia se impone; pero, limitada en el tiempo y con reglas claras en aras de mantener la equidad, la igualdad, la garantía de la defensa en juicio y evitando caer en una denegación de justicia. Ahora bien, al respecto y con los antecedentes jurisprudenciales y doctrinarios existentes, cabe preguntarnos que debe primar: el orden lógico en un Estado republicano, representativo y federal en el que el respeto a la división de poderes sea su norte, o bien, en una situación de excepción, la habilitación a legislar a las provincias sobre materia delegada al Congreso Nacional.-

En conclusión, considero que la salida de la Emergencia Pública tuvo y tiene incidencia en la ejecución de la vivienda única, puesto que si bien la misma hoy cuenta con un marco protector superior en la Constitución Nacional, los Tratados de Derechos Humanos con jerarquía constitucional y el propio CCyCN de cuya normativa se desprende la Constitucionalización de nuestro Derecho Privado, la protección imperativa y legal que la vivienda digna tenía por imperio de las leyes de excepción (ley originaria y sus múltiples prórrogas) sin considerar la voluntariedad del deudor en la inscripción de la afectación, funcionaba como un valladar inquebrantable a cualquier intento de embargo y ejecución en desmedro de porque no atendibles también, derechos del acreedor, en franca vulneración a lo dispuesto por el Art. 743 y sus ccdtes. del Código Civil y Comercial de la Nación.- 

 

 

 

 

 

  1. Cámara 3° en lo Civil y Comercial de Córdoba, “Banco Roela S.A. c/Córdoba Norma Gladis y otra S/Ejecución Hipotecaria”, Sent. N° 56 del 31/5/07, Actualidad Jurídica de Córdoba, N° 128 p. 8441.-
  2. MAZZEI, Juana Beatriz (2017): Afectación del inmueble al régimen de vivienda. Subrogación real y sustitución, ED 272, N°14.176 – Año LV.-
  3. Cámara de Apel. Deptal. En lo Civil y Comercial de Azul Sala I, “Rodríguez Jorge A. c/Paleo Elda y/u otro S/Daños y Perjuicios” – Causa N° 1-60155-2015.-
  4. PANDIELLA MOLINA, Juan Carlos (2016): Inconstitucionalidad de la ley 14.432 (Bs. As.)de Protección de la Vivienda, LLBA 2015 (diciembre), 2017 – Fallo comentado: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul Sala I, 2015-11-05 “Rodríguez, Jorge A. c. Paleo, Elda y/u otro s/Daños y Perjuicios”.-

IBARLUCIA, Emilio (2002): Comentario de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, LLC 2002. 1391; LL2003-B, 244; con cita de Hidalgo, Enrique (h), Depalma, Buenos Aires, 2000, p. 23).-

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